樓市暖風吹能否到西安？業內：上半年置業窗口期的機會不容錯過

　　開年以來，各地樓市頻出有利于樓市的相關政策。有數據顯示，一個半月時間，全國房地產出臺相關政策約80次，近40次都是支持性政策。

　　樓市暖風吹，2022年的樓市走向會如何?對于西安市場而言，會有何影響?

　　全國

　　購房補貼、寬松落戶

　　多地樓市政策頻頻發布

　　2021年，中國房地產行業頗為不易，每家房企都承受著重重考驗。資金監管從嚴，集中土地供應、房企“三道紅線”+銀行“兩道紅線”等政策的實施，去年一年，全國樓市不容樂觀。

　　今年開局，樓市利好的消息不斷。據中原地產研究院16日發布的統計數據顯示，今年，中國各地發布房地產相關政策大約80次，其中，釋放穩定樓市的支持性政策發布約40次。

　　從信貸方面上講，前不久中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布的通知明確，保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。房企的預售資金監管上，監管額度由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等因素確定，當監管賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用。也就是說，今年房企手上的流動資金會較之前沒有那么死板，在使用上也靈活了許多。

　　此外，今年以來，惠州、肇慶、瀘州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定等地都出臺不同力度的補貼購房政策，補貼對象包括人才、農民工、新市民等。同時，福州、株洲、北海十余個城市放寬了公積金政策。另有中山、嘉興、天津等地放寬落戶條件。

　　就此，西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱郁認為，全國樓市支持性政策體現了化解市場潛在風險，實施積極引導，保障房地產市場地價穩、房價穩、預期穩的總體目標。2022年上半年市場觀望情緒或將顯現。二季度末，情緒緩解且價格水平趨穩，政策常態松綁無望，品質需求仍表現搶眼。

　　西安

　　土地、公積金有利好消息

　　銀行房貸利率微降

　　那么，在全國樓市暖風政策頻吹的大環境下，西安市場的政策如何呢?

　　日前，西安在樓市相關方面發布了兩項政策。第一個是1月27日西安市住房公積金管理中心發布的《關于應對新冠疫情實施住房公積金惠民政策的通知》。從買房人、租房人使用公積金角度看，提高了租房提取額度，對于公積金提取方面，可延期提取和補充提取。對于未能及時完成提取業務的市民來說，無疑是一個好消息。另外，在公積金貸款業務方面，也對部分人群做出了調整逾期的辦法。從整體政策來看，本次公積金惠民政策主要是新冠疫情影響下公積金方面的應對，但在公積金提取方面的放寬也對大部分使用公積金的市民有一定利好。

　　第二條是2月7日，西安市自然資源和規劃局印發《關于加強規劃服務和資源保障促進經濟加快恢復發展的若干措施》，從加大土地供應和減輕房企拿地負擔兩大方面，吹出來西安樓市在土地端的第一股暖風。措施中提到要確保新增建設用地指標、加大土地儲備力度，這兩點主要集中在重大民生及配套項目。

　　對于房企來說，重磅的利好是延長土地出讓價款支付期限和允許分期繳納土地出讓價款。尤其是允許分期繳納土地出讓價款中明確提出：新出讓土地原則上按起始價的20%確定競買保證金?？稍诔鲎尯贤炗喓笠粋€月內繳納土地出讓價款的50%，余款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長不超過12個月。

　　也就是說今年所有的土拍，均可以按照20%比例去確定競買保證金，一個月內繳齊總出讓金的50%，余款最長分期一年付清。而此前，一般是要求在半個月到一個月內繳清。由此可見，本次調整直接降低了房企的拿地資金壓力。

　　另外，記者走訪也發現，近期部分銀行的房貸利率出現了微降，放貸速度有明顯的改善。

　　分析

　　不會有大規模擴張拿地行為

　　上半年供應提速 市場選擇面較大

　　面對全國頻吹的樓市暖風，是否能對快速回落的西安市場有提振作用呢?

　　萬科董事長郁亮在萬科集團2022年會上發言說道：“2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年”，也是中國房地產行業進入了“黑鐵時代”，行業進入縮表出清即去金融化階段。他認為房地產市場分化會越來越明顯，行業規模開始萎縮。

　　一位在西安從事拿地和前策的資深業內人士表示，西安在土地方面的利好政策，確實會對開發商今年的拿地帶來一定的積極性，企業的資金占壓成本會更低一些。但是因為房地產進入了新一輪的下降周期，很多企業的整體策略是收縮，所以會有一些促進但并不會有大規模擴張的拿地行為。

　　業內人士沈瑋認為，全國“救市”潮，西安并不算猛。她表示，對比過往、參照全國，西安本次針對土地市場的提振，力度有限，但給房企傳達的預期很好。房企積極拿地，土地市場才有收入，利于政府展開后續的城市建設、經濟修復。要想看西安整體市場情況，接下來就要看各房企的拿地態度。

　　朱郁表示，出臺較為寬松的政策并不能淺顯的歸結為“救市”。就目前西安市場而言，綜合近三年的市場供、銷、存、價的數據，目前還未達到需要通過“救市”來解決市場風險與供需矛盾。所以，政策的主導思想，從“打補丁”“堵漏洞”“防塌方”，到進一步系統性的組合拳優化市場供給側結構、穩定發展預期是至關重要的環節，應在土地出讓、房企準入、資金監管、備案價格、工程評估、置業資格審驗、金融審查、二手房交易價指導等方面，綜合優化與推進市場健康良性發展。

　　對于購房者來說，建議要抓住上半年供應提速、放量的機會點。市場選擇面較大，上半年置業窗口期的機會不容錯過。 華商報記者 黨蘭 張毅

編輯：張佳萌